Je huis verkopen zonder makelaar: TIPS, Voor- & Nadelen

Door de krapte op de woningmarkt en de lage hypotheekrente heeft de gemiddelde prijs van een koophuis in 2019 een recordhoogte bereikt. De prijs van een koopwoning is gemiddeld met 7,2 procent gestegen ten opzichte van 2018 en een gemiddelde koopwoning kost 313.000 euro. Volgens de Nederlandse Vereniging voor Makelaars zal de huizenprijs nog verder stijgen omdat er minder woningen te koop zijn gezet in het derde kwartaal van 2019. De vraag naar woningen is niet alleen in de vier grote steden van de Randstad groter dan het aanbod, hetzelfde geldt voor middelgrote steden in de rest van het land.

Huis zonder makelaar verkopen

Omdat het aantal woningen dat te koop is aangeboden het afgelopen jaar is afgenomen met 13,9 procent, is het de verwachting dat de prijzen nog verder zullen stijgen. Dit zijn gouden tijden voor makelaars, maar er is ook een groeiende groep mensen die besluit hun huis te verkopen zonder makelaar. Ruim 5 procent van de huizenbezitters die hun woning wil verkopen, besluit dat zelf te doen zonder makelaar. De voordelen? Dat heeft voor- en nadelen. Je bespaart de makelaarskosten, maar je moet wel alles zelf regelen.

Huis verkopen mét een makelaar

Als je besluit om je huis wel te verkopen met de hulp en expertise van een makelaar, kost dat enerzijds courtagekosten, anderzijds bespaart het je een hoop geregel. Een makelaar is gespecialiseerd in het hele traject van woningverkoop: van taxatie, bezichtiging, onderhandeling tot verkoop. Een makelaar doet onderzoek naar de gegevens van de woning in het kadaster, bestudeert bestemmingsplannen die mogelijk van invloed zijn op de prijs, bekijkt de onderhoudsstaat van de woning en checkt de prijzen van gelijkwaardige woningen in de buurt. Ook inventariseert hij of zij de wensen van de verkoper om tot een reële vraagprijs te komen.

Hier moet je op letten bij het inzetten van een makelaar

Bij de zoektocht naar een makelaar kun je op een paar dingen letten. Een paar tips voor het kiezen van een makelaar. Zoek een makelaar die is aangesloten bij een erkende brancheorganisatie, zoals VBO, VastgoedPRO of de NVM. Vraag verschillende offertes op en informeer naar de precieze kosten. Zo moet je controleren of de BTW wel of niet is opgenomen in de genoemde bedragen en hoe de kosten zijn opgebouwd. Hoe veel kost bijvoorbeeld de courtage? Wat zijn de opstartkosten? En zijn er nog onvoorziene kosten, bijvoorbeeld voor het plaatsen van advertenties? Neem hier de tijd voor en doe onderzoek.

Regels bij het verkopen van je huis zonder makelaar

Als je je huis zelf wilt verkopen zonder makelaar, zijn er een aantal regels. Je moet zelf al het werk doen dat de makelaar anders voor je zou doen. Dat begint al bij de taxatie: wat is de prijs die je voor je huis wil hebben en wat is een reële prijs? Daarbij is het van belang om eerlijk te zijn over de staat van het huis en de verborgen gebreken. Daarnaast moet je investeren in publiciteit: goede foto’s van het huis, zowel binnen als buiten zijn het visitekaartje. Ook de bezichtigingen, onderhandelingen en het regelen van het koopcontract voor de daadwerkelijke verkoop zijn je eigen verantwoordelijkheid.

Hoe zorg je ervoor dat je huis goed verkocht wordt?

Als je kiest voor zelf verkopen van je huis dan is het belangrijk dat je bepaalde zaken goed voorbereidt. Als je foto’s gaat maken, let dan op dat alles netjes is opgeruimd en dat de verschillende ruimtes in de woning er goed uitzien. Less is more is hier het motto, met minder spullen lijken de kamers groter. Bij een bezichtiging is het belangrijk dat het huis schoon en opgeruimd is. Als de kijkers kritiek hebben, ga hier dan niet fel tegenin. Geef antwoord op vragen maar ga niet heftig in de verdediging. Als de buitenboel nodig geschilderd moet worden, geef dat dan gewoon toe en zeg dat de vraagprijs daarop is aangepast. Ga ook zeker niet tijdens een bezichtiging onderhandelen over de vraagprijs. Doe de bezichtiging en raad de kijkers aan erover na te denken en als ze een bod willen doen dat ze dan contact kunnen opnemen.

Social media, online vraag- en aanbodsites

Als je bereid bent om de verkoop van je huis van A tot Z zelf te regelen, dan kun je bijvoorbeeld ook social media inzetten om te adverteren. Facebook heeft bijvoorbeeld een huis te koop-pagina. Het bereik is in ieder geval groot als mensen de advertentie gaan delen. Het is ook een goede manier om je huis zelf te verkopen via iemand die al kent. Een andere optie is het huis aanbieden op websites die fungeren als marktplaats en vraag en aanbod.

Zelf verkopen en de makelaar inzetten voor deeldiensten

Je kunt ook kiezen voor een tussenvorm als het gaat om een huis verkopen. Dan regel je zelf bepaalde delen van de verkoop en je besteedt andere delen uit aan een makelaar. Makelaars bieden namelijk ook deeldiensten aan. Bij deze zogeheten deeldiensten betaal je alleen voor de diensten die je afneemt. Zo kun je bijvoorbeeld zelf de advertenties maken en de bezichtigingen doen en de makelaar inzetten om de advertenties op Funda te plaatsen en inzetten voor de koopovereenkomst of eindinspectie.

Zelf je huis verkopen via een veiling

Een andere manier om je huis zelf te verkopen is via een veiling of openbare verkoop. Je huis wordt op Funda geplaatst met hulp van online partijen als Vrijwillige Huizenveiling of Bieden en Wonen. De biedingen kunnen zowel offline als online plaatsvinden en moeten altijd onder toezicht van een notaris gebeuren. Een veilingmeester vraagt gedurende een vooraf vastgestelde tijd om hogere biedingen. De redenen om voor een veiling te kiezen verschillen, maar sommige mensen denken via een veiling meer winst te maken op de woning.

Online je huis verkopen met behulp van een internetmakelaar

De digitale makelaar is tegenwoordig de manier om zelf je huis te verkopen. Deze online makelaars verkopen verschillende pakketten, zodat je je huis op hun site kunt aanbieden en bespaart op bijvoorbeeld courtagekosten. Bij de minst uitgebreide pakketten koop je meestal een taxatie en bepaalt de digitale makelaar een vraagprijs. Sommigen bieden professionele fotografie aan, anderen laten je zelf foto’s maken. Je maakt in feite gebruik van de publiciteitsdiensten van de site om het huis dat je verkoopt onder de aandacht te brengen. De bezichtigingen en de onderhandelingen doe je zelf. Hoe uitgebreider het pakket, hoe meer diensten je krijgt aangeboden.

De kosten van zelf je huis verkopen via een internetmakelaar

De kosten van zelf je huis verkopen zonder reguliere makelaar variëren. De verschillende internetmakelaars bieden vaak drie soorten pakketten aan. Je moet rekenen op bedragen tussen de 230 en 500 euro voor de goedkoopste pakketten tot 1100 tot 1300 euro voor de duurste. De digitale makelaars presenteren de pakketten op een overzichtelijke manier en tonen welke diensten wel en niet zijn inbegrepen. Als je je huis bijvoorbeeld helemaal zelf verkoopt via een gratis advertentiesite ben je natuurlijk wel geld kwijt aan advertentiekosten en veel tijd aan het hele verkooptraject. Tijd is ook geld. En misschien loop je wel inkomsten mis omdat de vraagprijs te laag is. Via Kaboodle bepaal je helemaal zelf waar je wel en niet voor betaalt. Het verkopen van huizen op Kaboodle is daarmee dan ook stukken goedkoper dan via een tradionele makelaar.

Huis verkopen op Funda zonder makelaar is niet mogelijk

Funda, platform voor huizenverkoop in Nederland, heeft met 50 miljoen bezoeken een enorm bereik. Je plaatst beeldmateriaal van het huis dat je verkoopt op de site met een vraagprijs erbij. Je kunt ook extra aandacht voor je huis generen door te betalen voor uitgebreidere beelddiensten. Daarna zoek je een makelaar via Funda. Omgekeerd kan ook. Het is niet mogelijk om je huis te verkopen op Funda zonder makelaar, omdat de drie erkende brancheorganisaties (NVM, VBO en VastgoedPRO) een meerderheidsbelang in de website hebben. Wel kun je met een internetmakelaar werken en zo de kosten van een full service makelaar besparen.

Een koopcontract is noodzakelijk bij zelfstandige verkoop

Wie zijn huis gaat verkopen zonder makelaar moet een koopcontract regelen. Een koopcontract is noodzakelijk bij het verkopen van je huis aan een consument zonder makelaar vanwege het schriftelijkheidsvereiste. Het contract moet door beide partijen worden ondertekend. Je kunt een koopcontract downloaden van de site van de Vereniging Eigen Huis. De koper heeft drie dagen bedenktijd en kan in deze tijd afzien van de koop. Deze bedenktermijn start om twaalf uur ’s nachts (00:00) op de dag nadat de koper een koopcontract heeft ontvangen dat door beide partijen is ondertekend. Twee van deze dagen mogen niet op een feestdag, zaterdag of zondag vallen.

Bedenktijd bij ontbindende voorwaarden

Er is niet altijd sprake van drie dagen bedenktijd bij een koopcontract. Bijvoorbeeld als er ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in een contract. Hierdoor kan de koper afzien van de koop omdat hij niet aan de afgesproken voorwaarden van het koopcontract kan voldoen binnen een bepaalde termijn. Een reden hiervoor kan zijn dat de koper de hypotheek niet geregeld krijgt. In dit geval gelden niet de drie dagen bedenktermijn, maar geldt de datum die in het contract staat per ontbindende voorwaarde. Een koopcontract hoef je alleen bij de koop van een huis in Amsterdam bij een notaris te laten ondertekenen.

De voordelen van zelf je huis verkopen zonder makelaar

Er zitten voordelen aan je huis verkopen zonder makelaar. Als je verstand van zaken hebt of bereid bent je energie en tijd te steken in taxatie, bezichtigingen, het regelen van de onderhandelingen en het contract en niet bang bent om te onderhandelen over de prijs, kun je duizenden euro’s besparen op makelaarskosten. Je hoeft ook niet de hele tijd rekening te houden met de werktijden van de makelaar en kunt je eigen tijd indelen. Daarnaast heb je direct contact hebben met potentiële kopers en kun je uit eigen ervaring vertellen over het huis. Dat vinden kopers vaak prettig.