Hypotheek berekenen: factoren maximale hypotheek?

Je bent op zoek naar een hypotheek, maar bovenal benieuwd naar de factoren die bepalen wat jouw maximale hypotheek is. In dit artikel bekijken we de belangrijkste factoren voor het bepalen van de maximale hypotheek. Je ontdekt dat er verschillende factoren zijn waar je zelf invloed op hebt, zoals de hoogte van jouw inkomen. Maar ook dat er factoren zijn waar je minder, of slechts beperkte invloed op hebt. Denk dan bijvoorbeeld aan de hoogte van de hyptoheekrente, die natuurlijk van invloed is op de maandlasten. Kortom, er zijn veel factoren die een rol spelen. Om een inschatting te kunnen maken van jouw leenkansen vind je hier een overzicht van factoren voor het berekenen van de maximale hypotheek. Kortom, hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

De maximale hypotheek en inkomen

Voor het berekenen van de maximale hypotheek is de hoogte van het inkomen een van de belangrijkste factoren. Ook de aard van het inkomen speelt in bepaalde mate een rol.

Hoogte van het inkomen: voor de hoogte van het inkomen geldt, hoe hoger het inkomen, hoe hoger de maximale hypotheek. Je moet hierbij ook bekijken hoe bestendig dit inkomen is. Hoe vaster het inkomen, hoe hoger de hyptoheek die je kunt krijgen. Variabel inkomen zoals overwerk of provisie wordt minder meegewogen dan het vaste inkomen.

De aard van het inkomen: na de hoogte is de aard van het inkomen een belangrijke factor voor het berekenen van de maximale hypotheek. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende inkomensbronnen: loondienstverband, loonvervangende inkomsten en inkomsten uit onderneming (zelfstandige ondernemers).

• Inkomen uit loondienstverband: inkomen uit loondienst bestaat uit het salaris dat een werknemer ontvangt voor uitgevoerde werkzaamheden. Wanneer sprake is van een vaste aanstelling, of de intentie daartoe wordt het inkomen hoger gewaardeerd dan wanneer sprake is van een tijdelijk of flexibel dienstverband. De continuïteit van het inkomen is hierbij de belangrijkste factor bij het berekenen van de hypotheek.
• Loonvervangende inkomsten: onder deze vorm van inkomsten vallen inkomsten uit sociale voorzieningen of pensioen. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan een WW-uitkering of WIA-uitkering die inkomen uit loondienstverband of bijvoorbeeld ondernemerschap vervangt. Ook een vergoeding uit een arbeidsongeschiktheids verzekering valt hieronder. Belangrijke factoren zijn de vastheid van deze uitkering en de indexatie van deze loonvervangende inkomsten. Oftewel, hoe waardevast zijn deze inkomsten over een langere periode van tijd.
• Zelfstandig ondernemers: ondernemers ontvangen inkomsten uit de uitoefening van een zelfstandig beroep of zelfstandig bedrijf. Hierbij zijn de stabiliteit van de inkomsten en de toekomstbestendigheid de twee belangrijkste factoren. Er gelden verschillende regels voor zelfstandigen en DGA’s in loondienst bij hun onderneming. Voor de lening moeten de risico’s helder in kaart worden gebracht om de maximale hypotheek te berekenen op basis van het inkomen uit de onderneming.

De maximale hypotheek en verplichtingen

Naast de inkomsten, zijn ook verplichtingen een belangrijke graadmeter voor het berekenen van de maximale hypotheek. Onder de verplichtingen vallen bijvoorbeeld nog niet volledig afbetaalde schulden of verplichtingen als alimentatie en erfpacht op grond. 

• Alimentatie: een veel voorkomende verplichting, die ook financieel een grote verplichting is, is alimentatie. Oftewel, de vergoeding die een ouder aan de andere ouder betaalt voor de verzorging van een gezamenlijk kind bij een scheiding. 
• Erfpacht: in de meeste gevallen koop je ook de grond waarop de woning staat. In sommige gevallen niet, in dat geval is het huis voordeliger, maar moet een maandelijkse vergoeding betaalt worden aan de grondeigenaar. Deze maandelijkse huur, de canon genoemd, kan een grote invloed hebben op de maximale hypotheek.
• Schulden: ook lopende schulden spelen een belangrijke rol. Hierbij zijn de maandlasten en het terugbetalingsgedrag van belang. Er wordt gekeken in hoeverre jij, na aftrek van deze maandlasten, nog ruimte hebt voor een hypotheek. Schulden worden in Nederland geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie), waardoor ze altijd zichtbaar zijn voor hyptoheekverstrekkers.
• Niet aftrekbaar leningdeel: in sommige gevallen is een hypotheeklening afgesloten voor andere doeleinden van aankoop of woningverbetering van de eigen woning. Dit deel van de lening is dan niet aftrekbaar. Dit heeft hogere verplichtingen tot gevolg, met als gevolg weer een lagere maximale hypotheek.

De maximale hypotheek en de hypotheekrente

Ook de hyptoheekrente speelt een belangrijke rol bij de berekening van de maximale hypotheek. De hoogte van de rente bepaalt namelijk in grote mate de hypotheeklasten. En de hypotheeklasten die je kunt draaien bepalen op hun beurt weer de hoogte van de maximale hypotheek. Voor de maximale hypotheek berekenen wordt gebruik gemaakt van een zogenaamde toetsrente, een fictief rentebedrag, een fractie hoger dan de rente die je uiteindelijk zult betalen. Dit om extra zekerheid in te bouwen voor de hypotheekverstrekker én om jou te behoeden voor een te hoge maximale hypotheek.

De maximale hypotheek en staat en type woning

Naast factoren die betrekking hebben op jou en de markt wordt ook gekeken naar de woning waarvoor de hypotheek wordt verstrekt. Hierbij geldt dat de staat van onderhoud, of in het geval van nieuwbouw de kwalitatief goede afbouw, in orde moet zijn. Er zijn ook manieren om extra in de woning te investeren, bijvoorbeeld met de Nationale Hypotheek Garantie. Je kunt dan extra lenen voor bijvoorbeeld nieuwe beglazing, zonnepanelen of een zuinige HR ketel of warmtepomp. De verwachting is dat de staat van de woning in de toekomst een steeds belangrijkere factor wordt voor de bepaling van de maximale hypotheek.

De maximale hypotheek en de waarde van de woning

Er wordt door hypotheekverstrekkers steeds meer waarde gehecht aan de daadwerkelijke waarde van de woning. Op die manier wordt voorkomen dat de hypotheek op de woning hoger is dan de woningwaarde. Je voorkomt op die manier dat een woning ‘onder water’ komt te staan. Sinds 2013 mag de maximale hypotheek dan ook maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Enkel op voorwaarde van het toevoegen van duurzame, energiebesparende investeringen mag het hypotheekbedrag de waarde overschrijven.