Hypotheek oversluiten: alle voordelen + stappenplan (oversluiten hypotheek)

De rente die banken in rekening brengen hangt op een historisch laag punt. Dat betekent dat je spaargeld op dit moment weinig oplevert, maar ook dat geld lenen nu aantrekkelijk is. De hypotheekrente ligt op dit moment rond de 1.5%, daardoor is het zeer aantrekkelijk om een huis te kopen door een hypotheek af te sluiten. Een groot gedeelte van de Nederlanders boven de 35 heeft een hypotheek lopen voor hun huis. Als deze een tijdje geleden afgesloten is, dan ligt de rente van de hypotheek waarschijnlijk boven de 2%. In dat geval kan het oversluiten van je hypotheek tot een aanzienlijke besparing leiden.

De voordelen van het oversluiten van je hypotheek

Veel Nederlanders hebben jaren geleden een hypotheek afgesloten met een rentepercentage van drie, vier of vijf procent, soms zelf hoger. Nu de rente lager is, doen de banken er natuurlijk alles aan om de afgesproken hogere rente binnen te krijgen. Als je een hypotheek oversluit dan ga je een nieuw verdrag aan met een andere bank. Deze betaalt jouw oude hypotheek af en je hebt nu een nieuwe hypotheek met andere voorwaarden. Dit zorgt op het moment meestal voor lagere maandlasten. 

Andere voordelen

Bij het oversluiten van je oude hypotheek kun je profiteren van de lage rente die nu geldt én het percentage op dit niveau laten vastleggen voor een bepaalde tijd. Het is duidelijk dat de rentes op een gegeven moment weer gaan stijgen, dus door dit te doen blijf je ook in de toekomst genieten van de voordelige rente die nu geldt. Een andere reden voor het oversluiten van een hypotheek is dat je ontevreden bent met het plan van je huidige hypotheek. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je nu beter verdient en meer wilt kunnen afbetalen per maand. Of misschien wil je juist je hypotheek verhogen om je huis uit te bouwen. Ook dit is mogelijk bij het oversluiten.

Het vastleggen van rentepercentages

Bij het aanvragen van een hypotheek wordt nauwkeurig gekeken of je in staat bent om deze af te betalen. Dit is afhankelijk van je inkomen (en eventueel dat van je partner). Om te kunnen verzekeren dat een bepaald maandbedrag tot een volledige aflossing leidt, of dat je kunt blijven betalen, moet de rente constant blijven. Daarom wordt meestal een rentepercentage vastgelegd bij het afsluiten van de hypotheek. Dit is voordelig voor de lener als de rente omhoog gaat, maar het is voordelig voor de bank als de rente zakt. Daarom zal de bank proberen om je aan de afgesproken rente te houden.

Mogelijk maandelijks voordeel

Om een voorbeeld te geven van het maandelijks voordeel dat behaald kan worden door het oversluiten van een hypotheek, kunnen we uitgaan van een hypotheek van 200.000 euro. Als deze afgesloten is met een vast rentepercentage van 4% dan betaal je per jaar 8.000 euro, dat is 666,67 euro per maand. Nu ligt het rentepercentage op 1.5%. Dat komt bij dezelfde hypotheek uit op 3.000 euro per jaar of 250 euro per maand. Als je de hypotheek laat oversluiten kun je een behoorlijk gedeelte van het verschil van 416,67 euro per maand in je zak steken.

Boeterente

De boeterente is bedoeld om het financieel nadeel van de bank te dekken als jij eerder stopt met het betalen van rente over je hypotheek. Daarom is het slechts gelimiteerd mogelijk om meer af te betalen dan in het initiële contract staat. Hoe deze boeterente berekend wordt, verschilt per hypotheekmodel en bank. Hoewel de boeterente vaak veel lijkt, kan er zelfs met een contract dat de rente nog voor vele jaren vastlegt vaak voordeel behaald worden door de hypotheek over te sluiten. Er is een specialist nodig om te berekenen of het de moeite waard is om je hypotheek over te sluiten als je boeterente moet betalen.

Stappenplan voor het oversluiten van een hypotheek

Het oversluiten van een hypotheek wordt geregeld door een onafhankelijk adviseur. Doordat er aan veel verschillende aspecten gedacht moet worden, is het zeker aan te raden om zo’n adviseur in te schakelen. Deze professional gaat namelijk bij allerlei verschillende banken na wat de beste optie is voor jou. Meestal werken deze adviseurs op basis van het ‘no-cure, no-pay’ principe. De bemiddelingskosten die zij rekenen worden pas in rekening gebracht als je daadwerkelijk een voordeel uit de situatie haalt. 

Een adviesgesprek

Tijdens een adviesgesprek zal de adviseur vragen stellen en gegevens verzamelen over jouw situatie. Daarin zal worden meegenomen welk soort hypotheek je hebt, of de rente vast is gelegd en zo ja, voor hoe lang. Aan de hand daarvan kan de boeterente berekend worden. De adviseur moet natuurlijk weten hoeveel je nog moet afbetalen en wat je normaal gezien per maand betaalt. Als je draagkracht veranderd is wordt dat natuurlijk in de analyse meegenomen. Er wordt tijdens dit gesprek gekeken wat je zou willen veranderen en er wordt een duidelijke indicatie gegeven wat je maandelijks kunt gaan besparen.

Bijkomende kosten

Er zal tijdens dit adviesgesprek ook gekeken worden of het nodig is om je huis te laten taxeren en wat de kosten daarvan zijn. Meestal is dit nodig als je minder dan 40% van de waarde hebt afbetaald. Een taxatie kost doorgaans tussen de 500 en 600 euro. Het zal ook nodig zijn om een notaris in te schakelen voor het oversluiten van je hypotheek. Dit kost tussen de 500 en 800 euro. Tenslotte worden ook de bijkomende kosten van de bemiddeling (vanaf 1.995 euro) gecalculeerd. 

Papierwerk

Je ziet al dat er veel aspecten bij komen kijken, maar in één gesprek kan meestal worden bepaald of het voor jou rendabel is om je hypotheek over te sluiten en hoeveel je er aan kunt verdienen. Als je akkoord gaat met het voorstel, dan zorgt de adviseur voor het uitvoeren van het verdere werk. Daarvoor zul je wat stukken moeten opvragen en een handtekening of twee moeten zetten, maar het gaat jou verder bijna geen tijd of moeite kosten. 

De specifieke karakteristieken van een hypotheek

Een hypotheek is een lening bij de bank waarbij je huis als onderpand geldt. Dat geeft de bank zekerheid dat je het geleende geld gaat terugbetalen omdat ze anders je huis kunnen vorderen en daarmee hun investering terug krijgen. Er bestaan verschillende vormen van hypotheken. In sommige vormen los je de hypotheek af tijdens de looptijd, bij andere pas als je je huis verkoopt. Het is belangrijk om te begrijpen welke hypotheekvormen beschikbaar zijn voor je besluit tot een plan om je hypotheek over te sluiten.

Een annuïteitenhypotheek

Eén van de meest voorkomende hypotheekvormen is een annuïteitenhypotheek. In deze vorm leg je een maandbedrag en een rentepercentage vast voor een specifieke looptijd. Als je alle betalingen netjes doet, dan is de hypotheek afbetaald aan het einde van de looptijd. In het begin bestaat een groot gedeelte van het vaste maandbedrag uit rente, maar naarmate je hypotheek minder hoog wordt, hoef je minder rente betalen waardoor een groter gedeelte van het maandbedrag ten goede komt van de aflossing.

Lineaire hypotheek

Ook een lineaire hypotheek wordt afgelost gedurende de looptijd. Het verschil met de annuïteitenhypotheek is dat er in de lineaire apotheek een vast bedrag per maand wordt afgelost. De rente komt hier bovenop. Daardoor betaal je in het begin meer en zakt het maandbedrag naarmate de hypotheek minder hoog is en dus ook de hoeveelheid rente die je moet betalen naar beneden gaat. Het rentepercentage wordt meestal wel voor een bepaald aantal jaren vastgelegd bij het afsluiten van de hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek wordt pas afgelost als het huis verkocht is. Het maandbedrag is dus gelijk aan de rente over de gehele lening. Deze verandert enkel als er tussentijds delen worden afgelost. Ook bij deze hypotheek wordt het rentepercentage meestal voor meerdere jaren vastgelegd.