Transformatie kantoor of winkel naar woningen: stappenplan

Met de huidige drukte op de woningmarkt en het beperkte aanbod kijken veel kopers naar andere mogelijkheden om te wonen. Maar ook vastgoedinvesteerders kijken naar manieren om hun vermogen te laten renderen met investeringen in vastgoed. Een van die slimme mogelijkheden is het transformeren van leegstaande kantoren of winkelpanden tot woonruimte. In dit artikel bekijken we hoe een vastgoed transformatie in elkaar zit en met welke zaken je rekening moet houden wanneer je ook vastgoed wil transformeren tot woningen.

Is vastgoed transformatie interessant voor jou?

Een transformatie brengt verschillende gebieden bij elkaar. Je hebt enerzijds het netwerk nodig om een geschikt pand te kunnen aankopen. Daar bovenop heb je de juiste vergunningen nodig om een pand daadwerkelijk te mogen transformeren. Tot slot heb je voldoende kapitaal nog en kennis van (ver)bouwen. Alle onderdelen zijn uit te besteden, maar wanneer je de kennis zelf hebt zorg je voor een hoger rendement en krijg je het waarschijnlijk sneller voor elkaar.

Zelf wonen, verkopen of verhuren

Je hebt natuurlijk de optie een pand te kopen, te transformeren en er zelf te gaan wonen. In de meeste gevallen zal het echter gaan om het transformeren en daarna verkopen of verhuren van de gecreëerde woonruimte. Bij een directe verkoop maak je op korte termijn snel een groot rendement. Wil je een investering voor de lange termijn dan kun je kiezen voor verhuren, een continue en groter absoluut rendement op lange termijn. Welke keuze je maakt is ook afhankelijk van je eigen plannen en vervolgprojecten of investeringen.

Vastgoed transformatie: stappenplan en financiering

Deel 1: voorbereiding

In de voorbereiding is het belangrijk om goed te kijken naar je financiële situatie. Ook is het belangrijk alle kosten van de aankoop mee te nemen. Denk hierbij aan:

• Aankoopprijs pand
• Notariskosten
• Financieel advies

Voor het financieren van een transformatieobject kijkt de hypotheekverstrekker veelal naar de oorspronkelijke bestemming van het pand. Zo kan voor commercieel vastgoed, bijvoorbeeld een kantoorpand bijvoorbeeld maximaal 60% van de marktwaarde in verhuurde staat worden gefinancierd. Voor het andere deel moet eigen geld ingelegd worden.

Vervolgens is het pand aangekocht. Nu is het zaak een omgevingsvergunning aan te vragen zodat je mag beginnen met de transformatie. Wordt deze vergunning niet verleend, dan kun je het pand niet transformeren tot woningen.

Deel 2: verbouwing

Zodra de omgevingsvergunning rond is wordt het tijd voor de verbouwing. Hierbij moet een definitieve bouwbegroting gemaakt worden en plan gemaakt worden. Op basis van deze bouwbegroting en het plan worden de termijnen afgestemd op het bouwdepot. Hierdoor ontvangt de aannemer een betaling zodra een deel van de werkzaamheden is afgerond.

De verbouwing bevat verschillende fasen, waarbij je verschillende expertises nodig hebt:

1. Sloop- breek- en hakwerk: je hebt commercieel vastgoed gekocht, dus om het te transformeren zal er behoorlijk wat gesloopt moeten worden. Een sloopbedrijf kan je hierbij helpen. Zorg dat de constructeur vooraf ook zijn huiswerk heeft gedaan zodat je veilig aan de slag kunt met het strippen van het pand. Moet er een extra doorgang komen, wil je leidingwerk doorvoeren of riolering verleggen, dan kun je een betonboorbedrijf inschakelen. Zij helpen je met deze specialistische klussen.
2. Bouwmaterialen kopen: voordat je aan de slag kunt is het belangrijk alle materialen in huis te hebben. Begin hiervoor op tijd met bestellen, nu de levertijden langer zijn dan normaal.
3. Elektra, water, gas en riolering: de opbouw begint bij de kern, de punten die niet direct zichtbaar zijn, maar wel heel belangrijk.
4. Wanden, plafonds en vloeren: voeg je nieuwe wanden, plafonds en vloeren toe aan het pand, dan is dit het moment om die aan te leggen. Wellicht moet je daarna elektra of water nog verder doorvoeren tot het eindpunt.
5. Keuken en badkamer: begin met het plaatsen van de keuken en badkamer, en ga vervolgens aan de slag met de afwerking van de rest. Zo voorkom je beschadigingen aan de afwerking wanneer je dit later doet.
6. Afwerken: begin vervolgens in volgorde met stucen, schilderen en behangen. Leg daarna de vloertegels en wandtegels, hang deuren af en zorg voor de laatste afwerking met bijvoorbeeld mooie hoge plinten.

Deel 3: oplevering

Zodra de verbouwing is afgerond dan kun je rendement gaan maken. Kies voor zelf wonen, een directe verkoop of het verhuren van de woonruimte. Bovendien heb je ook de mogelijkheid om het vastgoed opnieuw te financieren. Je kunt op die manier een deel van de investering uit de transformatie halen. De meeste hypotheekverstrekkers financieren immers tot 80% van marktwaarde in verhuurde staat. Dit biedt ruimte om dit bedrag te investeren in een nieuwe vastgoed transformatie of andere investering.